Due Diligence tecnica

Le attività previste in questa fase sono mirate all’analisi dettagliata della consistenza dell’immobile in oggetto dal punto di vista tecnico e consistono in:

• analisi dello stato di conservazione/manutenzione, le possibilità di mantenimento e/o di modifiche prestazionali delle strutture, coperture, facciate, finiture, impianti meccanici, elettrici, dispostivi passivi e attivi antincendio, impianti di risalita, etc. Vengono effettuate verifiche per la congruenza dell’accessibilità ai disabili in conformità alla L.13/89
• verifiche “a vista” per l’individuazione di eventuali anomalie ambientali (presenza di materiali pericolosi, amianto, depositi di materiali inquinanti) e indicazioni per gli eventuali approfondimenti, indagini conoscitive e ipotesi sugli interventi di bonifica o messa in sicurezza
• verifica dello stato di manutenzione dell’immobile, dell’applicabilità dei programmi di manutenzione e dei report di attività di manutenzione già avvenute (disponibilità di progetti as Built)
• verifica della presenza di certificazioni energetiche e ambientali riguardanti l’immobile in oggetto e possibili miglioramenti (valutazione delle eventuali tipologie di intervento e della consistenza economica)

Due Diligence amministrativa/legale

Questa fase della valutazione consiste nell’evidenziare i rischi legali legati al trasferimento della proprietà immobiliare e alla sua gestione:

• provenienza e titolarità dell’immobile
• verifiche catastali
• diritti reali e gravami che incidono sulle proprietà
• verifica dei contratti di locazione in essere identificando le aree soggette a contratto e i dati dei locatari
• analisi della situazione assicurativa a cui è soggetto l’immobile o l’area in oggetto
• analisi della situazione condominiale dal punto di vista degli obblighi contrattuali e degli assolvimenti finanziari
• verifica di eventuali controversie giudiziarie, extragiudiziarie, arbitrati, controversie amministrative in atto, avvenute negli ultimi 5 anni o potenziali

Due Diligence fiscale

Questa attività di valutazione è normalmente svolta a supporto dei consulenti nominati dal Committente. Consiste nel verificare lo status fiscale dell’immobile, nella ricerca di eventuali passività fiscali latenti, nell’individuazione delle opportunità di risparmio fiscale con una possibile valutazione ed ottimizzazione del carico fiscale dell’operazione immobiliare.

Due Diligence di mercato

Consiste nella valutazione delle possibilità di intervento per la valorizzazione dell’immobile o dell’area per riportare il bene nelle condizioni appetibili di mercato. Vengono valutate le diverse tipologie di miglioramento, dalla ristrutturazione integrale dell’immobile, a quella parziale, alla totale demolizione e ricostruzione. Un’analisi dei costi viene effettuata per valutare l’investimento necessario e il relativo piano DCF in rispetto al nuovo valore di mercato acquisito dall’immobile dopo l’intervento.